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都内なら持ち家を転々としよう

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先週末、友達が主催する勉強会があり、今回は不動産がテーマだったので面白そうと思い参加してきました。

よくあるのが、「持ち家と賃貸どっちがいい?」という議論。そりゃ答えは、人による、なわけなのですが、自分にとってはどっちがいいんだろう、というのを導き出すのもちょっと一苦労ですよね。

僕の結論は、

「築20-30年の中古マンションを買ってリノベする」


今回の勉強会を通して、専門家がまさに僕と同じ考えだったので整理がついて今の考えをまとめることにしました。

ちなみに今回は都内に住む(家賃が高いところに住む)ことを前提としており、「いや、そもそも都内じゃないし」「いや、そもそも都心にすまなくていいし」という場合は該当しません。

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1.中古がいい理由

この下の図がすごくわかりやすくていいなと思ったのですが、住宅ローン残高と物件の資産価格の推移カーブです。これは地価の変動は考慮してません。 家を買ったときに払い続ける住宅ローンは、借りている金額が多いほど金利の支払い分が多くなるのでこのようなカーブになります。ちなみに、このカーブの正確性はあまり重要ではなく、上に凸のカーブと下に凸のカーブで構成されている、というのがポイントです。

そして物件価格ですが、新築は買った瞬間から価格が落ちて、20年くらいしてくるとそれ以降は資産価格は緩やかに落ちていく。
新築の場合は、デベロッパーの広告宣伝費やマージン等が乗っているため、どうしても資産そのものの価値より多めになってしまう。

となると、このカーブが逆転する付近で買うのが合理的ということになります。
これが中古で買う理由です。

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2.古くて汚い家に住みたくない

これはリノベーションで解決できます。
最近はリノベーションを手掛ける業者も増えてきました。僕はカウカモというサービスが気に入っていて、よく眺めてます。
リノベされるとどんな感じなのかわかると思います。



たまたま同じ建物のリノベ前後の物件を見つけられたのですが、60m2程度でリ800万くらいプラスになっているイメージです。この部分は、自分でやったほうが自分好みになるし、マージンがなくなるので多少安くなると思います。

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3.築30年って、あと何年住めるの?

これは一概に答えられません、物件によって管理状態が大きく違うからです。管理組合の方針と実態に大きく依存します。中には、管理費を抑えることに主眼を置き、長く住めることを重視していない管理組合もあるからです。

修繕記録と修繕積立金、そして実際の物件の様子を見れば、素人でも判断はそう難しくないです。(買う時にはここはプロに相談したほうがいいですが)
管理状態が良ければ、60年は十分住めるようです。

「それでも、今30歳で、100歳まで生きるとしたら、無理じゃない?」
そりゃそうだと思います。というか、そういう意味だと、新築買っても可能かどうかは疑わしい。

つまり、同じ家に一生住むという考え方をもはや捨てたほうがいいと思いました。
物件の資産価値が、地価の大幅な下落という外部要因を除き、いつ売っても基本的に損しない状況であれば、不動産を所持していながら、流動性も持てます。
引っ越そうと思ってじゃあ2ヶ月後、というような賃貸ほどの動きやすさは無いものの、数年単位でならば十分可能です。

これには、そもそも一つの会社に一生働き続けるというのが当たり前では無くなってきているし、会社の新陳代謝が早くなってきているため、それを前提とするのがリスクが大きいというのもあります。

これまで僕は一生賃貸でいいかなと思っていたのですが、家賃を埋没費用として捨て続けることにやはり抵抗がありました。特に都内だとその分が馬鹿にならないので、なんとかその分を減らせないかと。

中古マンションを買うからといって、ギリギリまで住もうとする必要もないのです。10年済んでまた次の中古マンションに住み替えてもいいわけです。
そういう「持ち家を転々とする」という生き方も良いのではないでしょうか。

4.住宅ローンを使わない手はない


これだけ莫大なお金をこれだけ低金利で借りれるというのは使わない手はないです。レバレッジが超効きますね。
しかも住宅ローン減税で、10年間は1%返ってくる、ということは、その間はむしろプラスになる。

住宅用として買った場合に、万が一引っ越すことになっても人に貸すことは可能です。(貸すこと前提に住宅ローンで買うのはだめです)
ちなみにどこで借りるかという観点でいうと、公務員は低金利で借りることができるみたいです。

5.良い物件を選ぶ

売りやすさを考慮して駅チカ、物件の良し悪しに関しては難しいですが、どんな物件を値段を下げれば賃貸でも借りてはつくし、売れるということです。
ここに関しては、自分が住みたいというのを大事にしてもいいのかなと思います。
自分が選ぶというのは何かしら惹かれることがあるからですし、同じように惹かれるという人が多かれ少なかれいると思うからです。

こうして都内に住む場合は中古マンションを買おう、と考えがまとまりました。
しかし、今チャリで通勤しているから駅チカの必要も実はあまりないし、出社時間もフレキシブルだから満員電車のケアもそこまで重要じゃない、と大企業時代と随分状況が変わってきたので、敢えて家賃が高いエリアに住む必要も無いんじゃないかと思う自分もいる・・・
そもそも転職直後は数年ローン組めないんですよね…泣

今回の推薦図書

チルドレン

サブマリン

珍しく小節、伊坂幸太郎。陣内という主人公のキャラがとてもいい作品。二作品話は切れてますが、両方一緒に読むことをお勧めします。
同じ事でも誰が言うかで響きかたが全く違うと思っています。この陣内は人に響く言い方をするのがとても上手で、心に響きます。本紹介

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